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廣州首次集中供地收金341.4億元 94%成交與2宗溢價背后的暖意

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摘要:5月5日,廣州2022年首場集中土拍共出讓18宗地塊,其中15宗底價成交,2宗溢價成交,1宗流拍,總攬金341.4億元,成交率達94%。

作者/管麗

五一前后,廣東最受關注的兩個城市完成了今年的首場土拍。繼深圳之后,廣州2022年首場土拍于5月5日上午落幕。

盡管此次土拍依舊以國企拿地與底價成交為主基調,好消息是,與去年下半年以來的遇冷收場相比,今年羊城的首場土拍流露出市場回暖的跡象。

本次廣州集中供地共出讓18宗地塊,其中15宗底價成交,2宗溢價成交,1宗流拍,總攬金341.4億元,成交率達94%。而去年12月的收官之戰成交率僅76%,9月的二輪土拍更是只有48%的地塊成交。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,此輪拍地,政府在底價制定方面比較保守,順利出讓的心態很明顯。

此外,此次中心區供地宗數占比大于外圍區則是2021年至今四次集中供地中首次,一定程度上體現了提振市場信心的意圖。

市場回暖

這場土拍的回暖跡象早在開拍前便有預兆。

正式開拍前,18宗地塊中已有16宗地獲得報價,最高報價合計達322.83億元。其中,獲得報價次數最多的是白云區空港大道中東側AB2904003地塊,共獲9次報價至25.45億元,剩余15宗地均獲得1次報價。

競拍規則較以往也有所變化,雖然依舊有“競自持、最高溢價15%、嚴查資金來源”等條件,但沒有出現“限房價” “限銷售對象”等要求。且多宗地塊將保證金下調至起拍總價的20%--在去年首輪供地中,多宗地塊要求繳納30%的保證金,甚至有地塊高達50%。

有市場人士分析指,拿地門檻的降低可以激活房企參與土地拍賣的積極性。雖然央企、國企依舊是拿地的主要力量,但也不乏民企的身影,如蘭園控股拿下荔灣區金橋二期地塊、上海房企大華拿下增城朱村山田站北側地塊。

廣東中原地產項目部總經理黃韜向觀點新媒體表示,此次三百多億的成交結果相對來說比較理想,“總體來講拍出了活力,拍出了希望,對未來的市場起到一定的促進作用”。

李宇嘉也認為,此次土拍取消了競配建,全面給開發商讓利,再加上國家及地方全面紓困行業和市場,預計下半年市場會回升,一批次供地預計在年底入市,將獲得不錯銷售業績的同時,項目的盈利預期也在提升。

盡管市場有回暖跡象,但板塊間的分化依舊明顯。如白云區空港大道中東側地塊,吸引12家房企爭搶,開拍僅8分鐘便直接拍到封頂價,并進入競自持階段。最終由中海以27.2億元封頂總價+自持9%拿下,樓面價達41496元/平方米。

同屬荔灣區的金橋二期地塊與位于白鵝潭商務區核心區內的陸居路地塊也迎接了不同命運。前者位于荔灣區北部,白鵝潭商務區,石圍塘片區內,在經過 11 輪報價后,最終由蘭園控股以54976萬元的價格競得,后者則因無人報價流拍。

值得注意的是,陸居路地塊出讓要求中提到項目建成后,競得人自持商業辦公物業不低于地塊計算容積率建筑面積的50%。

央國企拿地主力

此輪拍地,拿地玩家中最受矚目的當屬廣州地鐵集團,以165億元包攬海珠、白云兩區共4宗地塊,分別為海珠區赤沙車輛段地塊、海珠區石榴崗南側臺涌地塊、白云區廣海路地塊一(石井水泥廠西地塊)以及白云區東平地鐵站綜合開發地塊。

其中海珠區赤沙車輛段二期地塊是本輪集中供地中總價最高、規模最大的地塊,總建面約42萬平方米,總價高達94.5億元,折合樓面價22538元/平方米。據悉,該地塊位于海珠區赤沙車輛段,北面與琶洲西區相隔一條黃浦涌,東面緊貼華南快速干線,周邊地鐵多達4條,分別是8、18號線和在建的11、12號線。

去年1月,廣州地鐵以86.6億元拿下該宗地塊緊鄰的赤沙車輛段地塊,位于地鐵12號線赤沙站(在建)上蓋,折合樓面地價27087元/平方米,相較而言,此次推出的地塊在樓面價上也有一個下調。

李宇嘉表示,廣州地鐵此輪土拍大力度拿地,意味著廣州地鐵在實現廣州區域開發、區域間互聯互通上,希望地產能提供現金流補充,回補在基建上的巨大投入,以實現地產、交通、區域開發協同。

從樓面價來看,此輪拍地中樓面價最高地塊為中海競得的白云區空港大道中東側地塊,計容樓面地價34500元/平方米,不過該價位也遠低于近年來同區域普遍在4萬元以上的樓面單價。

該宗地塊吸引了中海、保利、越秀、綠城、中鐵建、華潤等十數家房企的爭奪。

從區位看,該地塊位于廣云路東側,解放莊路南側,屬于白云新城北部,距離地鐵2號線江夏站約500米。地塊周邊三公里有龍光中鐵建天皓西派云峰、新世界云耀、龍湖招商·天鉅等一手在售,報價在5萬-9萬元/平方米不等。

此外,越秀地產、廣州市市政房地產開發有限公司分別競得兩宗地塊,廣州南投房地產開發有限公司、廣州市番禺交通建設投資有限公司、知識城(廣州)產業投資集團等國企各競得一宗地塊。

李宇嘉預計,在區域開發、大灣區建設、互聯互通等任務比較艱巨的情況下,國企央企將繼續占主導,并借此讓樓市上下游回升,才能實現地產穩定,化解企業風險的目標。

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