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重點商圈觀察 | 鄭州9大商圈,誰是真商業“頂流”?

贏商網 朱婉倩
摘要:新商圈方興未艾,老商圈迭代升級。

市因城而安,城因市而興。一個城市的商圈演變史,就是這座城市的變遷史。

隨著鄭州經濟發展,消費潛力不斷攀升,城市商業迎來擴容,鄭州商業版圖鋪展愈來愈大,鄭州商業地產市場已從“增量”時代過渡到“存量”時代,商業發展水平在全國的排名中也在不斷提升。

城市商業格局分布正在發生改變,新商圈方興未艾,老商圈迭代升級。隨著城市人口外流,商業項目不再單純的聚集在城市中心區,同時,新的城市綜合體的不斷的落戶促進新興商圈崛起,鄭州商圈從以二七商圈為核心的「單中心同心圓」模式,逐漸向多核化商圈演變發展,呈現出多點開花的趨勢。

贏商網盤點鄭州部分商圈現狀,以此觀察鄭州商業在城市化進程中不斷蝶變的商圈煥新。(*注:以下各商圈排名不分先后)

二七商圈

商圈檔案

  • 位置:金水區、二七區、管城回族區

  • 商圈面積:172.50萬㎡

  • 功能分類:市級商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:丹尼斯大衛城、華潤萬象城、鄭州CITY·大融城、新田360廣場太康路店、德化無限城……

圖片

二七商圈可謂是鄭州現代商業的第一個商圈,是鄭州最具歷史底蘊的商圈,承載著鄭州人民的記憶,在鄭州乃至全國久負盛名。

作為鄭州商業氛圍最為濃厚的商圈之一,二七商圈向來不缺話題和流量。據贏商大數據監測,二七商圈的客流量工作日去重客流為144萬人;節假日去重客流為172萬人。二七商圈的商業氛圍發展至今,早有沉淀。

作為鄭州“中優”城市功能布局的核心區域,二七商圈承擔著城市更新、復興工作的大任,同時新商圈建設步伐加快,也在倒逼著這一商圈的迭代升級。所以,自2019年后,鄭州商業版圖上這個商業體最密集的地方,動作頻頻。在老牌商場退出歷史舞臺的同時,新的主角閃亮登場。德化新街改造、北京華聯倒閉、金博大倒閉、亞細亞閉店舊改、友誼大廈拆除、大上海城拍賣……與之而來的是鄭州CITY·大融城開業、太康路360廣場開業、萬象城二期在建……二七商圈,演繹著一方唱罷一方登場的景象。

近年來,二七商圈也在不斷創新,營造更多現代消費場景,帶動消費升級、環境升級、品質升級,實現二七商圈的城市更新,和新城區協調發展。大衛城開業7年,無論從品牌創新、檔次提升、業績方面,引入了愛馬仕河南首店、GUCCI等奢侈品牌,是二七商圈的中堅力量,成為鄭州高端商業的代表,在全國都有了不小的聲勢。二七商圈涵蓋國際一線大牌、美妝、服裝、餐飲等。2021年,鄭州CITY·大融城、新田360廣場太康路店的開業,為二七商圈帶來不少城市、華中首店,同時,不斷深化二七商圈作為年輕消費群體的潮流先鋒地的年輕、潮流、時尚基因。

花園路商圈

商圈檔案

  • 位置:金水區

  • 商圈面積:228.73萬㎡

  • 功能分類:副中心級商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:正弘城、新田360廣場國貿店、建業凱旋廣場……

花園路商圈北至東風路、南至紅旗路、西至文博西路、東至花園路。在城市擴張的商業版圖上,花園路商圈有著令人不可小覷的力量?;▓@路的發展脈絡,刻畫著城市北移東擴的變遷,同時記錄著鄭州商業的變化。

2003年城中村改造衍生了不少典型的改造項目,其中就包括新田360廣場,打破了以正道花園百貨、正道中環百貨為主的傳統百貨商業模式,也將花園路商圈帶到一個新高度。2008年,丹尼斯百貨花園路店和大商新瑪特國貿店開業,商圈內長期形成三足鼎立的局面。

2014 年,鄭州市政府將花園路列為城市副中心之一,花園路商圈進入到購物中心時代,2018年,正弘城開業,成為花園路商圈的“定海神針”。建業凱旋、金水萬達前后相繼開業,至此,南起紫荊山百貨,北至北環,南北連成一片,花園路沿線的商業體量達到百萬級別。

如今簇擁著正弘城、新田360廣場、建業凱旋廣場等購物中心的花園路商圈,已然成為名副其實的副中心級商圈,在鄭州商業變局中始終掌握著話語權。

在項目分布上,花園路商圈商業項目分布較為均衡,且各自都有比較明確的定位,主打輕奢的正弘城、主打年輕、時尚的國貿360、主打百貨的花園路丹尼斯、主打建業凱旋,相互之間既有足夠的緩沖區也能在功能上形成一定互補,實現火爆的發展勁頭。據贏商大數據監測,花園路的客流量工作日去重客流為103萬人;節假日去重客流為100萬人。

鄭東CBD商圈

商圈檔案

  • 位置:金水區

  • 商圈面積:355.93萬㎡

  • 功能分類:區域商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:丹尼斯七天地、熙地港、永威木色、鄭州寶龍廣場……

鄭東CBD商圈是沿著鄭州國際會展中心向四周輻射,是鄭州國際金融中心,承載著會展經濟、高端商務、金融等現代化城市的功能。CBD商圈的發展,也是鄭州較為關心的問題,2021年,鄭州提出,將推進二七和鄭東新區CBD“雙中心”核心商圈建設。

鱗次櫛比的寫字樓和高檔住宅項目,對CBD商圈內的商業發展提供了穩定的高階層消費支撐,形成高端住宅與商務結合的商圈。據贏商大數據監測,工作日去重客流為88萬人;節假日去重客流為81萬人。

商圈內商業項目有些分散,具有毗鄰地鐵優勢的鄭州寶龍廣場大量空鋪;丹尼斯七天地老作為老百貨,吸客能力也在下降;永威木色作為藝術商業,在鄭州商業中差異化;熙地港可以稱得上是該商圈內的中堅力量。多個商業項目相互呼應,也更豐富了CBD商圈的消費選擇。

高鐵商圈

商圈檔案

  • 位置:鄭東新區

  • 商圈面積:80.89萬㎡

  • 功能分類:區域商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:新田360廣場綠地新都會店、海匯港、匯藝銀河里、綠地天空之城……

圖片

隨著鄭州“東強”的城市規劃,加上全國唯一一座高鐵“米”字形樞紐——鄭州東站的交通優勢,鄭東新區快速起飛。大量辦公樓和企業的入駐,鄭東新區搖身一變為高端商務區。便利的交通,林立的寫字樓,為高鐵商圈客流提供了基礎保障,商業發展也駛入了快車道。

2021年,盒馬鮮生鄭州首店落戶高鐵商圈,為區域內帶來了更加豐富的消費體驗,也提升了高鐵商圈的影響力。

作為商務高地的高鐵商圈,該商圈的輪廓與氣質漸成。目前高鐵商圈內擁有新田360廣場綠地新都會店、海匯港、匯藝·銀河里、綠地天空之城等商業項目落成運營。據贏商大數據監測,以工作人口為主,居住人口為輔的高鐵商圈,工作日去重客流為34萬人;節假日去重客流為24萬人。

在未來幾年,還將有鄭東萬象城等項目入市,高鐵商圈將會更加熱鬧,滿足周邊消費人群更加多樣化需求。

西區商圈

商圈檔案

  • 位置:中原區

  • 商圈面積:212.67萬㎡

  • 功能分類:區域商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:中原錦藝城、中原萬達廣場

圖片

西區商圈北至棉織路,南至中原中路,東至前進路,西至華山路,商圈內成熟社區、寫字樓云集,商業基礎較好。

在該商圈內,中原萬達先行布局,不僅是最早進駐鄭州的萬達項目,也是西區最早的商業綜合體,憑借零售、餐飲、休閑娛樂等多元業態,商業圈氛圍逐漸形成。

總面積30萬㎡的中原錦藝城購物中心B區、C區分別于2012年、2016年開業。該項目期間不斷煥新調整品牌,在營銷上發力,給鄭西消費者帶來更加新鮮多樣化的消費體驗。

CCmall大摩西元廣場于2012年開業,但2021年,CCmall大摩西元廣場被拍賣。

目前,商圈內商業項目以服務周邊客群為主,客流量不低。據贏商大數據監測,西區商圈工作日去重客流為87萬人;節假日去重客流為93萬人。

大學路商圈

商圈檔案

  • 位置:中原區

  • 商圈面積:208.43萬㎡

  • 功能分類:區域商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:二七萬達廣場、二七佳紛天地、升龍商業廣場、丹尼斯百貨(長江路店)……

大學路因大學而命名,大學路商圈因商業而鋪展開。大學路商圈北至淮河東路,南至長江路,東至京廣南路隧道,西至興華南街。大學路商圈周邊教育資源豐富,鄭州大學、鄭州航空工業管理學院、河南交通職業技術學院、鄭州測繪學校和眾多中小學、幼兒園聚集于此,且周邊住宅社區扎堆,為商圈提供了雄厚的消費群體基礎。

二七萬達于2012年開業,使得大學路商圈邁入購物中心時代,商業面積17.31萬平方米,帶來萬達國際影城、大玩家等大主力店,還帶來38家國際品牌首次進駐,滿足了消費者對更高品質生活的追求。

2021年,鄭州二七佳紛天地開業,總建筑面積約16萬平米,是鄭州首座以“國潮”為主題的購物中心,目前項目規劃了零售、體驗、餐飲、教育、休閑娛樂等多個業態,滿足周邊居民多元化消費需求。

據贏商大數據監測,大學路商圈工作日去重客流為85萬人;節假日去重客流為87萬人。

北區商圈

商圈檔案

  • 位置:惠濟區

  • 商圈面積:144.95萬㎡

  • 功能分類:區域商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:惠濟萬達廣場、美景·歡樂廣場、鄭州碧源月湖廣場

惠濟商圈位于惠濟的核心位置,北至月湖南路、南至濱河路、東至文化北路、西至東風渠濱河路。

 

北區商圈周邊有市第三人民醫院、古樹苑、區政府、迎賓館以及河南牧業經濟學院、鄭州師范學院、鄭州工程技術學院等多所學校在此集聚,客流穩定。據贏商大數據監測,北區商圈工作日去重客流為46萬人;節假日去重客流為47萬人。

 

長期以來,地處鄭州北部區域的惠濟區,商業基本為空白,配套商業設施也相對缺乏。2016年,惠濟萬達的開業,對于北區商圈來說,是一個重大利好。隨著北區板塊的不斷開發,2018年,美景歡樂廣場開業;2020年,鄭州碧源月湖廣場開業。這三個商業項目在區域內形成基本的商業體驗,商業氛圍也愈發濃厚,為惠濟區人民帶來更加多元化的消費體驗。

經開區商圈

商圈檔案

  • 位置:管城回族區

  • 商圈面積:197.95萬㎡

  • 功能分類:區域商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:盛華里購物中心、樂尚天地、丹尼斯新天地。

圖片

鄭州經濟技術開發區成立于1993年4月。作為城市東南部新興發展起來的一個區域,經開區與鄭州中心城區、鄭東新區緊密相連。在城市產業發展過程中,該區域內催生了眾多住宅社區,客流穩定,因此也催生了很多配套商業。

從現狀來看,經開商圈的在營商業項目為盛華里購物中心、樂尚天地、丹尼斯新天地,該區域商業體系逐漸成型,但商業發展相對滯后和單一,以社區商業為主,主要滿足周邊居民消費。因此,該區域商圈對于大型家庭商業和區域型購物中心的需求是比較迫切的,商業發展還有很大的潛力待激發。

據贏商大數據監測,開發區商圈工作日去重客流38萬人;節假日去重客流35萬人。

燕莊商圈

商圈檔案

  • 位置:金水區

  • 商圈面積:30.06萬㎡

  • 功能分類:區域商圈

  • 商圈定位:成熟型商圈

  • 商圈主要項目:金水升龍廣場

圖片

燕莊商圈北至金水路、南至順河路、西至未來路、東至玉鳳路。2006年,鄭州對燕莊進行城中村拆遷改造,燕莊是鄭州城中村改造區域,周邊住宅社區密集。作為占據著城市中心區域的商圈,燕莊商圈卻是商業項目匱乏的典型區域,目前商圈內只有一個金水升龍廣場。

 

2009年金水升龍廣場開業,填補了該區域商業空白。金水升龍廣場(原曼哈頓商業廣場)位于金水路、未來路、中州大道三條黃金線路圍合,具有人流、交通的優勢便利性。項目打造的是集餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的體驗式商業街區。

 

但目前該商圈內項目缺乏特色業態和聚客能力強的品牌,難以滿足消費者日益升級的消費需求,整體待提升空間較大。

 

據贏商大數據監測,燕莊商圈工作日去重客流為27萬人;節假日去重客流為25萬人。

—結語—

但在此之外,近兩年,鄭州商業催生了很多例如高新萬達、朗悅公園茂、印象匯、福都購物廣場、富田新天地等小而美的商業項目,雖還未形成集群效應,但在鄭州商業版圖上,也占據著一席之地。

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