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面對疫情,蘇州這9位商業人有話說……

贏商網 李磊
摘要:疫情下蘇州的商業變化窺探及未來發展。

“變則通!無論是同行內卷、消費市場的變化還是疫情的到來,只有尋求變通才是生存并發展的基礎?!?/span>

——蘇州晶匯置業有限公司商場總經理孫黎民

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“逆境創新構筑全新防線,數字化運營賦能實體商業,讓我們一起穿越疫霾,未來可期。

——上海新碧園商業總經理劉繼濱

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“疫情消散終有時,摒牢!挺??!”

——招商蛇口江南區域資管公司蘇州片區負責人陳蓬忠

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“面對疫情的不確定性,堅持長期主義,修煉內功、提質增效,積極迎接市場挑戰,并與租戶緊密做好長期經營,是取得長期勝利的唯一方法?!?/span>

——龍湖商業華東一區總經理陳威

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“在商業的至暗時刻,我們仍需堅信會有曙光,然后繼續前行”

——合景泰富商業華東區域總經理梁輝

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“不得不慢下來、靜下來的當下,更應修煉自身,精耕細作,用共情思維服務好商戶和消費者?!?

——張家港城投商業發展有限公司副總經理楊憶青

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危機,意味著困難與機會并存。面對疫情,我們經歷了很多的困難;笑對疫情,我們將在變化中尋找到機會!

——中國南山地產上海區域商管公司總經理陳曉俊

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“悲觀者往往正確,但樂觀者往往成功,讓我們一起創造商業的新奇跡!”

——吳江天虹購物中心總經理黃曉芹

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“現在雖難,未來可期?!?/span>

——上海利林商業經營管理股份有限公司項目總經理藤原裕亮

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2022年,蘇州遭遇了疫情三年以來最漫長的“攻堅戰”,從娛樂、教培等業態停業,到餐飲暫停堂食,再到商場暫停營業……疫情防控不斷升級,對于實體商業而言,挑戰與壓力不言而喻。但隨著疫情防控常態化,蘇州連續多日零新增,餐飲逐漸恢復堂食,商業復“蘇”指日可待。值此“疫散花開”之際,贏商網采訪了蘇州9位商業地產人,聽聽他們在疫情之下的聲音。

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疫情期間,這8個問題讓他們思慮重重

疫情讓行業難得“慢”了下來,也讓運營者有了更多時間去思考。從受訪者的回復中發現,疫情期間他們思考最多的是以下8個問題:

  • 如何做好防疫工作,切實保障工作人員、消費者的健康?

  • 如何把疫情作為在商業運營過程中長期存在的因素進行常態化管控?

  • 如何盡快出臺入駐商戶的租金減免方案,以維護入駐商戶的群體穩定?

  • 如何在縮減成本的同時保證現金流及增長?

  • 如何打造線上線下結合的創新消費體驗,刺激并釋放消費潛力?

  • 如何盡早滿足復工要求,恢復營業,協力推動城市常態化運行?

  • 如何盡快幫助顧客和商戶建立信心、恢復銷售,落實經營策略及經營指標?

  • 如何提高團隊信心,積極面對疫情,以最快的時間、最完美的姿態亮相?

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疫情之下,蘇州商場如何“自救”?

在疫情逐漸常態化的當下,實體商業需要與疫情的不確定性共處,積極主動的調整經營策略。此次疫情,受訪者們所在的項目在防疫、保供、線上營銷等方面采取了諸多舉措,也取得了一定的成效。

蘇州中心商場在兩輪疫情期間一直處于封閉管控狀態,通過積極推出線上措施來服務商戶和促進消費:一方面,鼓勵零售店鋪在官方直播的基礎上,提供更多店鋪優惠和限時折扣,通過商場的官方渠道進行宣傳;另一方面,則是憑借集團內部平臺和資源,籌建線下凱德星(蘇州中心商場)直播間,為有直播需求和滿足貨品上架的商戶提供直播空間和線上服務。

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龍湖蘇州的三座天街也在積極應對,疫情期間采取的措施包括:

//協助商戶利用線上渠道提高營業額

  • 獅山天街在2月18日集結場內近10個餐飲品牌進行美食優惠專場直播,開播1分鐘,藍蛙100套單人套餐售罄,直播間成交額6w+,成交單數600+。

  • 東吳天街在閉店期間組織多場內購會,全場商戶累計直播300余場。五一節前推出團購優惠卡券、瓏珠錦鯉專題等活動,助力商戶業績提升,最終9個品牌達成華東銷售第一、優衣庫全國銷售達成率第一、樂樂茶江蘇銷售第一、絲芙蘭單日蘇南區域銷售第一。

  • 星湖天街聯合新進餐飲品牌線上直播,針對性扶持新進品牌打開市場,提升商戶信心。

此外,蘇州三座天街還開啟了“精細化垂直社群”線上經營策略,把有不同需求的消費者拉到相應社群內,結合不同需求差異化推送信息內容,促進品牌商戶線上銷售。

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//協助保供類商戶恢復營業,推動商戶開啟團購銷售

獅山天街在疫情期間推動ole精品超市、絲芙蘭、撈王等商戶開啟團購拼團服務。東吳天街協助保供商戶愛嬰室進行線上團購直播,單場直播銷售近10萬元。星湖天街積極組織餐飲商戶為周邊共6個社區居委提供防疫工作餐,解決周邊社區需求的同時也促進了商戶銷售。

//營造安全放心的購物環境

龍湖蘇州三座天街均引進數字化掃碼通行槍,實現“科技防疫”。商場開通的入口及停車場入口均安排測溫、雙碼及核酸查驗等健康檢查。同時商場每日定時定點進行全面嚴格消殺,不留死角。星湖天街還與蘇州譜尼醫學實驗室溝通,在商場西側停車場設立核酸檢測點。

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張家港購物公園在疫情防控升級的同時,對于商戶的服務也在升級:通過官方平臺發布商戶線上下單渠道和團購信息,整體打包宣傳,發掘“宅經濟”;為商戶提供專用、安全的外賣存取區,專人看管和遞送;在確保安全和符合防疫要求的前提下,由商場統一申領相關的應急通行證件,盡可能為商戶爭取合規、合理的經營許可條件,并提供專人上門服務;積極落實商戶6個月的租金減免政策,有針對地、人性化地推行其他費用的緩交政策,穩定商戶經營信心;組建靜態管理期商戶運營群,動態發布與其經營相關的防疫政策和復工復產信息,及時分享疫情下的行業經營自救舉措,鼓勵商家聯盟,資源共享,群策群力,互相提振經營信心;線上活動加碼和宣傳恒溫,保持項目曝光率。

合景·悠方(蘇州)疫情期間盒馬超市正常對外營業保障民生,外賣無接觸送達,讓消費者能夠放心、安心消費;與商戶高頻溝通、周邊社區輔助團裂推廣、線上直播加持、會員社群力推、商戶商品優選優化、部分廣告位免費支持等,努力嘗試轉換新型的營銷模式;此外,項目格外關注團隊內驅力的加強,疫情更能考驗團隊的專業素養,也能更好的凝聚團隊的精神內核、提高執行能力。

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蘇州招商蛇口通過有效轉化經營期積累的會員、社群資源,為社群購物、線上直播、小程序助推人氣,與商戶共同積極“擁抱線上”;此外,企業注重公益形象的打造,配合屬地街道、社區,在鼓勵員工爭當志愿者的同時,也發揮自身社區商業的優勢,為街道、社區提供物資捐贈,將商業中心與屬地社區進行有機鏈接,形成有溫度且有擔當的公益紐帶。

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蘇州盛澤鳳凰薈在安全防疫方面,積極配合政府,對于防疫措施堅決落實,確保商場始終擁有安全健康的環境。商場所有員工應檢盡檢,每日核酸,入場顧客查碼測溫,商場環境每日消殺;其次,積極地開發新思路,拓展新渠道,打造了鳳凰薈·潮薈GO的線上商城,為消費者提供了足不出戶、在家購物的便利,也為商戶拓寬了線上銷售渠道,切實拉動業績;同時,依托線上商城,還打造了總經理直播間,總經理帶貨團等線上帶貨活動,推出了民生禮包、美食套餐、母嬰禮包等低價優質商品,切實助推銷售業績的提升,也幫一些因疫情不能堂食的餐飲商戶和一些體驗業態的商戶解決了短期現金流的問題。

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蘇州南山維樂城充分發揮自身社區商業與小區物業關聯親密的優勢,通過小區物業管理群,上線場內商戶的套餐,由小區物業配送,開辟小區業主群的渠道為商戶增加外送業務量;通過商場粉絲福利群做好疫情期間的社群營銷,顧客可以通過在社群里@相關商戶直接點餐,也是一種服務商戶與顧客的渠道;此外,針對能夠外賣的商戶,開辟專門的外賣通道和窗口,方便騎手和顧客快速取餐,以此服務好餐飲商戶。

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疫情之后,是否會出現“報復性消費”?

購物中心對于疫情之后的“報復性消費”感觸頗深,政府、企業推出的各項刺激消費的舉措,一定程度上夜造就了消費反彈。今年蘇州疫情全面控制后,是否會出現“報復性消費”的現象,嘉賓們看法不一。

蘇州晶匯置業有限公司商場總經理孫黎民:此輪疫情持續時間長,管控范圍廣,又包含了情人節、女神節、五一等多個節假日。預判在恢復營業后,會迎來一波相對的消費浪潮。但從首輪疫情到今天,經歷了嚴峻復雜的疫情反復后,相信消費者們的心態也會趨于平靜,消費方式也發生了潛移默化的改變。

招商蛇口江南區域資管公司蘇州片區負責人陳蓬忠:與其說“報復性消費”,不如說是“補償性消費”。形象講,經濟現狀相當于一個被壓縮的彈簧,排除一直受壓導致斷裂的極端情況;正常情況下,會有報復性增長支撐整體經濟數據不至于太難看。疫情后,被壓抑的消費需求當然也會超常態釋放。

張家港城投商業發展有限公司副總經理楊憶青:疫情過后,部分業態會出現短暫的“報復性消費”,比如餐飲、娛樂、體驗類,甚至旅游業。一部分人會通過消費這些來滿足個人需求,也有部分人會通過聚餐、聚會等消費來彌補社交性需求的缺失。

合景泰富商業華東區域總經理梁輝:疫情結束后會有一波“報復性消費”,這一階段過后將會進入冷靜期;到了傳統節假日消費高峰期因前期做了各種復業活動鋪墊,還會產生一波“報復性消費”,所以用“階段性報復性消費”來形容可能更加貼切。

龍湖商業華東一區總經理陳威:疫情后可能會出現階段性的“報復性消費”,疫情期間消費者除保障基本需求外,更高層次的消費需求被壓抑,在疫情過后需要得到紓解和釋放。

上海新碧園商業總經理劉繼濱:2020年疫情過后,市場并沒有出現所謂的報復性消費。因為疫情是不斷反復的,就算全面恢復營業,消費者對于安全的考慮還是比較多的;再加上因疫情原因,顧客的購買力和消費意愿也受到了一定程度的影響,所以并沒有出現大家想象中的“報復性消費”。今年的情況會比2020年好一些,因為在3月初的時候,盛澤鳳凰薈恢復過一星期左右的堂食,客流和銷售情況都很好,出現了所謂的報復性消費。隨著大家對新冠的了解,不像以前那么懼怕,在做好防護的情況下,敢出來消費了。因此,今年疫情結束,商場的客流恢復會遠遠好于2020年。

中國南山地產上海區域商管公司總經理陳曉?。?/span>餐飲、休閑娛樂等業態應該會出現報復性消費,蘇州已經近3個月沒能堂食,疫情常態化管控后,餐飲的消費高峰應該會到來。

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疫情之后,各商場如何促進消費

疫情之后,短期內消費的爆發式增長是大家公認的,那么如何抓住疫情之后消費復蘇的契機,提振消費信心,共同努力推動疫情后的消費繁榮,各家商場也制定了相應的計劃。

蘇州中心商場計劃恢復營業后,策劃美妝、女裝、運動等零售類品牌的促銷活動;聯動商戶、協同宣傳,針對各店鋪恢復營業后的限時限量折扣信息進行統一推廣;圍繞蘇州中心商場和各品牌的促銷信息,通過官方渠道,第三方平臺等進行多渠道聯合宣傳。

獅山天街、東吳天街、星湖天街將繼續圍繞“瓏珠”來促進疫情復蘇后的消費。根據疫情復蘇后的不同節點,項目將針對不同的業態和品牌推出消費滿額贈瓏珠活動,同時圍繞瓏珠的多重花樣玩法,線上線下結合發力促進消費。

蘇州招商花園里將以全方位的疫情防控措施為消費者提供一個放心、安全的購物環境,營造更好的消費體驗空間;其次,依托自有會員私域流量,利用社群及直播平臺,聯動政府和品牌資源,發放大量消費券,引導顧客的消費傾向,并為補償性消費加碼助力,形成消費趨勢;最后是打造場景化的購物氛圍、增加場景體驗式營銷活動,以此來提升客戶消費頻次。

張家港購物公園將積極調整業態結構,增加剛需消費項目比例,穩定成交率;與贏商網開展數智化深度合作,通過MI閃購加強線上線下會員營銷;搭建一刻鐘便民生活圈,完善服務功能,滿足周邊社區的生活需求和通勤需求;適度開展線下營銷活動,引導需求,安全吸客,促進消費。

合景·悠方(蘇州)以消費者共情為主、商品折扣并行,主要通過營銷活動、會員關懷、商場日常的貼心服務來實現。疫情過后會用積極、正能量的定向主題活動來喚醒消費復蘇,多角度滿足消費者基于娛樂、休閑、社交的消費體驗需求。

蘇州盛澤鳳凰薈計劃拿出補貼真正給到消費者切實的優惠,從而導入客流刺激消費;同時會積極地配合政府,做一些扶持商戶、提振地方經濟的舉措,以促進市場盡快復蘇;另外還會結合線上線下,打出營銷組合拳,讓商場銷售業績再上一個新臺階。

蘇州南山維樂城恢復常態化管控后,將針對餐飲、兒童游樂/教培、休閑娛樂業態做目的性的SP活動,提升相關商戶的銷售。

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?2022年待開業項目進展如何?

除了運營期的商場,本次還對部分待開業項目的負責人進行了采訪,對疫情前的項目進展以及疫情對項目的主要影響進行了大致的了解。

首開龍湖蘇州胥江天街因將招商、工程等工作鋪排前置,本次疫情并未影響項目關鍵性節點。個別品牌的招商及進場進度受到影響,項目團隊也在積極制定施工計劃,確保疫情后的高效推進。胥江天街春節前招商率已達56%,在蘇州疫情反復情況下,穩步推進至70%;項目現場施工進度基本符合原定鋪排計劃。項目將按原定計劃于2022年四季度開業。

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蘇州常熟琴湖溪里在疫情爆發之前,籌開進度正常,招商進度已達85%,工程進度也達到75%。目前在疫情大環境下,影響最大的是人員與貨運,尤其是上海疫情爆發之后,施工人員、班組、材料、設備、貨品很多都是在上海生產加工,受防疫政策影響無法按計劃到達現場,影響整體籌開進度。其次是已簽約商戶信心不足,帶來招商掉鋪風險的增加。但截止目前,琴湖溪里和琴鳴生活廣場招商率均已達成100%,琴湖溪里計劃于6月24日開業。

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吳江天虹購物中心在疫情爆發之前籌開進度正常,基礎裝修和幾大特色主題裝飾都在可控范圍內,原計劃于7月底開業。疫情主要還是阻礙了正常開業的節奏:一方面招商進度放緩,簽約商戶無法如期入駐裝修;待確定商戶,無法現場復核尺寸;意向商戶,不能親自考察看場。其次,疫情阻礙了工程裝修進度,石材和裝飾材料等在生產和運輸環節都受到影響,導致裝修成本大大增加,同時工人進出管控,裝修期一直未新增工人,導致人工成本增加。當然也有積極的方面,疫情給了運營團隊足夠多的時間,來精心打磨項目的細節,讓項目值得更多期待,同時也必將在今年如期綻放與大家見面。

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蘇州灣中心廣場原本準備利用春節后的時間大量簽約提高招商率,但疫情的爆發,影響了原計劃的招商進度。蘇州灣中心廣場主要以服務配套與餐飲業態為主,服務配套業態租戶因長時間的停業,人員工資、商場租金、物業費等支出,導致現金流短缺,從而影響開店計劃;餐飲業態因不能堂食造成營業額滑坡,工作人員數量需求瞬間變小,但考慮開放堂食后的人員數量需求,不能辭退員工,人員成本過大,導致新開店鋪計劃變小,招商難成為項目主要問題。此外,蘇州對外地人員的來蘇管控政策,阻隔了外地商戶來蘇看場;蘇州本地租戶也因疫情的日漸嚴重,對整個市場缺乏信心,持觀望態度。這些都給整個項目的推動增加了阻力。

面臨嚴峻的市場形勢,項目招商團隊依然取得了簽約率提升24%的成績,招商工作正在持續推進中。目前,項目已入駐的商戶包括黑珍珠餐廳「班嵐」,蘇州潮汕菜代表「量子制造·元」,文藝摩登的「大境書局·拾光精選」,近兩周還簽約了「豐食薈美食廣場」、「米家智能生活館」、「小米專賣店」、「Zapfler扎夫德國餐廳」等重要品牌。

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疫情對于商業的短暫沖擊是必然的,但受訪者們對于疫情后行業的走勢仍保持著充足的信心。目前蘇州經濟一直保持正向的增長,城市能級不斷提升,消費環境也在持續優化,蘇城商業作為承載消費的重要場所,也在不斷發展變革。近年來,仁恒、華茂、金地等企業持續進駐,新興商圈不斷發展,傳統商圈持續煥活,形成了多板塊、多中心、多商圈的商業格局。未來,蘇州的消費能力和潛力還將繼續增長。

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