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周安橋退任 九龍倉內地旅程休止符

觀點網
摘要:對于周安橋的退任并不感到意外,“他早就到了退休的年紀”。同時,作為九龍倉在中國內地的主推手,他的退任亦被看作是“一個時代的結束”。

作者/龔麗欣

ONE

周安橋慢慢淡出了九龍倉的歷史舞臺。

5月12日,九龍倉集團公告宣布,周安橋先生已在公司今天舉行的股東周年大會結束后退任本公司董事會,且沒有尋求連任。

隨后,觀點新媒體對比了九龍倉集團近期發布的兩份董事名單及職能公告,根據去年八月公布的數據,周安橋仍舊擔任該公司的第一副主席兼執行董事。

然而,最新發布的名單,已經沒有了他的身影。

當天晚間,綠城中國亦宣布,周安橋因退休安排,不再擔任本公司非執行董事吳天海的替任董事。

對于周安橋的退任,市場并不感到意外,有熟悉九龍倉的分析人士提到,“他早就到了退休的年紀?!?/p>

與此同時,作為九龍倉在中國內地的主推手,周安橋的退任亦被外界看作是“一個時代的結束”。

據了解,早在2006年,周安橋正式加盟九龍倉集團。

彼時,恰逢內地經濟高速發展,在人口紅利釋放以及城鎮化戰略推進的影響下,內地房地產行業出現蓬勃發展之勢。

那一階段,嗅覺敏銳的港資紛紛加大內地的投資與布局,九龍倉集團亦是其中之一。

據了解,經過了北京時代廣場與上海時代廣場的成功試煉之后,2006年,時任九龍倉集團主席的吳光正宣布加碼內地市場,并明確提出:未來內地資產將達到集團總資產50%。

而周安橋是他派往內地的股肱之臣。

有野心、有膽量是周安橋的做事風格,正是這樣的性子,讓九龍倉在內地市場的二十余年旅程,走得轟轟烈烈。

拿地王、造IP、插手融綠之爭、七年創一座成都IFS……自周安橋履新九龍倉以來,該公司在內地的發展全面提速。

有統計顯示,2007年九龍倉在內地投資額不到集團總資產比例的5%,2012年這一數字已經增長到40%,總投資超過1000億,高峰時土地儲備達1220萬平方米,內地收入占集團的盈利比例從不到10%一躍近30%。

最高峰時,九龍倉在內地布局了16個城市。

“對國內市場的看法,從長遠來講(3-5年,甚至5-10年),我們看好中國房地產的基本面?!蹦莻€時期,周安橋對內地的房地產市場充滿期待。

TWO

然而,故事的轉折發生在2015年。

那一階段,港資大舉撤離內地,九龍倉雖未隨波逐流,但這家企業對內地市場的態度亦有所轉變。彼時,周安橋更是坦言,“九龍倉已經放棄了在內地做老大的想法”。

“九龍倉在內地的策略有所調整,有所側重,有所放棄”,周安橋在此前接受觀點新媒體采訪時提到,九龍倉要回歸一線、加大操盤、側重商業。

按照他的說法,九龍倉未來在內地的布局以一線城市以及部分二線核心城市為主。

同時,未來商業地產是九龍倉在內地發展的重點,五年之內,內地商業地產的營業額將占集團總量的30%以上。

開發思路、項目布局出現明顯變化,主要源于幾個因素:

其一,2014年以來,與孫宏斌斡旋成為九龍倉在內地的工作重心,一心不能二用,在“競買融綠”的重要決策之下,該公司在內地的新增項目大幅降低,新增業務幾近停滯。

據了解,期內,九龍倉僅聯手老搭檔綠城在杭州蕭山拿了一宗地塊,其余再無收獲。

其二,彼時房地產行業迎來調控的重要周期,市場低迷,九龍倉集團的業績受到重創。

數據顯示,2014年九龍倉核心盈利下降7%至約104.7億港元(約合83.6億元人民幣),而2013年的核心盈利為112.9億港元(約合90億元人民幣)。

周安橋在此前的采訪中亦提到,(業績)不理想跟這幾年的宏觀調控是有關系的,銷售沒有如愿大幅增長。而相比收入和規模指標,香港上市公司對利潤指標更敏感。從布局來看,九龍倉此前進入了一些三、四線城市,這些城市面臨著高庫存問題。

其三,2015年,吳光正宣布卸任上市公司九龍倉的主席,“二代”正式上位。

在內地的布局思路方面,相比于吳光正的大膽與積極,吳宗權和吳天海顯得相對保守一些。盡管當時周安橋依舊擔任九龍倉中國地產主席,但對于集團的大決策或許也是有心無力。

多重因素交雜,九龍倉集團的內地發展頹勢仍舊無法改變,年報數據顯示,2015年,該公司在中國內地以39億元拿下5宗地塊,樓面面積約為23萬平方米,這一數據在2016年進一步下降至11.65萬平方米。

不過,2017年及2018年,因集團整體土儲創下新低,九龍倉提升了公司在內地的布局,兩年分別購入70.13萬平方米、81萬平方米地塊。

THREE

時間來到2018年,九龍倉在內地的故事似乎已經走向尾聲。

同年3月的業績會上,九龍倉主席兼常務董事吳天海對外公布“撤退內地計劃”。

他曾表示,未來九龍倉繼續將業務核心放在香港市場,并陸續出售中國內地的住宅,酒店,寫字樓,以至完全退出內地市場。

緊隨其后,在一次與周安橋的訪談中,他也曾表示,撤離內地也是無奈之舉。

在他看來,“在這樣的市場調控環境,我們也許不準備買地了,(對于內地的市場)我們愿意繼續往前走,但現在走得越來越困難,走不了多少步!”

的確,自那以后,九龍倉在內地的步子越邁越小。有數據顯示,九龍倉僅在2019年通過收并購的方式新增一個杭州項目,自此以來的兩至三年時間,這家企業幾乎沒有現身內地的招拍掛市場。

不僅如此,2021年9月,九龍倉集團將旗下中國內地部分物管企業100%股權轉讓給龍湖智慧服務集團,上述交易涉及的簽約管理面積近900萬平方米,均為中高端住宅項目,涉及上海、蘇州、無錫、常州、杭州、武漢等城市,其中9成的項目位于長三角。

今年年初,九龍倉旗下的海港企業以4億元的代價出售常州公司。海港企業稱,公司正有序撤出中國內地發展物業業務,此次交易代表著該項于2007年展開的發展項目最終完成。

九龍倉在中國內地的盤子越來越小。數據顯示,九龍倉集團2021年于內地發展物業收入減少35%至73.33億港元;營業盈利減少72%至17.88億港元,錄得24%的較低利潤。

期內,公司應占已簽約銷售額達139億元(人民幣,下同),2020年為174億元;涉及3625個單位共45.2萬平方米,主要是杭州和蘇州項目作出貢獻。及至年尾,未確認銷售額為167億元,涉及面積50萬平方米。集團的土地儲備進一步減少至210萬平方米。

根據管理層介紹,2022年,九龍倉內地物業銷售目標為90億元,這是過去數十年來的較低目標值。

對此,管理層亦表示,2022財年可以出售的貨源不多,加上限價的影響,令銷售目標比去年為低。

“很多不同的業務有周期,房地產業務也有周期,周期一直在變動。整體來說,我們也覺得內地市場比起前兩年不是很明朗,并且表現明顯疲弱,暫時看不到會轉強,所以我們投資新項目的時候,也會特別小心選擇,但我們不是退出這個市場?!眳翘旌娬{。

調控加碼、管理層退意不斷,周安橋作為九龍倉中國地產主席,眼看著IFS從無到有,眼看著九龍倉內地版圖的徐徐鋪開,又看著內部戰線的一步步收縮……運去英雄不自由。

而今,邁入古稀之年的周安橋正式從董事會退任,似乎也有將一切過往列入序章的意味。

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