課程推薦 | 奧特萊斯業態的招商和運營

贏商培訓 · 企業內訓服務課程精選：《奧特萊斯業態的招商和運營》

據贏商大數據統計，自2021年至2022年一季度，新開業奧萊項目達24個。其中，2021年17個，總體量約168萬平方米；2022年一季度，新開7座奧萊，總體量達66.5萬平方米。

一方面，奧萊玩家客流、營收、毛利成績單搶眼。

首創鉅大：2021年首創鉅大全國重點城市的奧特萊斯城市綜合體項目，全年累計實現客流4892萬人次，同比增長28%，銷售額首次超過了100億元，同比增長35%，創歷史新高。

王府井：王府井2021年財報顯示，奧特萊斯業態營收16.07億元，同比增長最快，達到30.53%，毛利率也高達69.7%，奧萊業務占公司業績的比重逐年上升。

意大利RDM集團：據新周刊報道，2021年國慶期間，RDM旗下上海佛羅倫薩小鎮銷售額和客流量分別增長40%與38%；成都佛羅倫薩小鎮客流量增長62%；廣佛佛羅倫薩小鎮銷售額增長了27%。佛羅倫薩小鎮董事總經理Jacopo De Vena接受采訪時透露，“在疫情平穩后，我們在中國重新開放運營，短短四周內就恢復到了疫情前水平?！?/p>

另一方面，年銷售額“10億+俱樂部”中，明星奧萊項目輩出。

近5年，奧特萊斯年銷售額“10億+俱樂部”陣營日益壯大，從2017年的20家，發展到2022年的46家。獲得30億+以上的項目數量從2家，發展到12家。其中，百聯奧特萊斯廣場（上?！で嗥郑?021年的銷售業績達55億元，刷新歷史紀錄。

奧特萊斯們“吸金力”杠杠，背后是它們強消費目的性業態組合的勝利，亦離不開其應時而變的調整招式。

課程大綱

一、奧特萊斯業態的定義和目前在中國的發展

1.1 奧特萊斯的原意和在中國市場的演化

第一， 脫離了溫飽階段，有更高的精神層面的追求；

第二， 對品牌的認知度上升，品牌價值體現有了舞臺；

第三， 收入有了支撐

案例一：燕莎奧萊與砂之船奧萊的發展和對比

1.2 抓住“第二曲線”

案例二：上海天山路百盛轉型的起起伏伏

1.3 奧特萊斯業態在中國國內的發展起始點和空間

關鍵詞：奧特萊斯延長了商品的銷售線，減輕了庫存的壓力，有利于資金回籠，加快了資金流動，健全了流通體系。

二、奧特萊斯商場的業態組合、品類和建筑

2.1 一般業態構成及其原因

2.1.1 租金承受能力

2.1.2 地域和類別（三種形態）

2.1.3 消費者傾向

案例三：某綜合性商業定位對比奧特萊斯

2.1.4 奧特萊斯業態構成的特點

第一， 主題性

第二， 品牌方資源

第三， 新建還是改建

案例四：某大型購物中心中設立奧特萊斯業態的初衷和績效

2.2 從免稅店及其銷售構成，看奧特萊斯的業態組合

2.3 奧特萊斯商場的建筑

2.3.1 圍合式

2.3.2 盒子

案例五：狐貍城奧特萊斯的建筑結構

2.3.3 停車場設置

關鍵詞：奧特萊斯是一種由零售、休閑、餐飲娛樂等諸多元素組合的業態，休閑式購物是項目的顯著特征。

案例六：上海青浦奧特萊斯廣場的建筑和配套構成

三、品牌商選擇原則

3.1 大牌和折扣

3.2 工廠直銷

案例七：國外Outlets的銷售特點

3.3 多層代理商

3.4 明確折扣店與奧特萊斯店的區別

四、租金政策和經營策略

4.1 以扣率方式為主，明確品牌級次扣率范圍。

案例八：購物中心與奧萊租賃合同對比

4.2 以底租為輔，限定底租類的占比。

4.3 國內“冒牌”和“假貨”的預防及其方法

五、經營中商業轉型至奧特萊斯業態的要點

5.1 原有建筑的分區

5.2 業態配比的豐富性

5.3 經營方式的選擇與組合

案例九：國內某知名商業轉型奧特萊斯之路剖析

六、奧特萊斯經營要點

6.1 經營模式：聯營模式、租賃模式、自營模式、托管模式

6.2 坪效是根本

6.2.1 坪效的定義

6.2.2 購物中心的坪效和范圍

6.2.3 奧特萊斯坪效和健康的租售比

6.3 客流組織與會員制

6.3.1 CRM的建立

6.3.2 CRM的應用

案例十：某商業會員銷售價值數據分析

6.4 有自己的行規

6.5 網上渠道建立與到店營銷

案例十一：佛羅倫薩小鎮

6.6 停車場和餐飲是基礎

6.7 文、商、旅是方向

案例十二：南寧杉杉奧特萊斯的規劃與發展

6.8 城市的發展是基礎

七、國內奧特萊斯業態的發展趨勢

7.1 四類產品齊頭發展

7.1.1 國際大牌

7.1.2 Outlets直接進口

7.1.3 外貿產品尾單

案例十三：某展示中心外貿尾單推銷會

7.1.4 自有品牌

買手&貼牌

7.2 品牌來源地拓展

7.3 價格優勢

7.4 產品對策

7.5 促銷策略

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